Что такое рефинансирование ипотеки

Кредиты на приобретение недвижимости под ее залог по праву считаются самыми долгими и дорогими. По этой причине даже небольшое снижение ставки приводит к существенной экономии. Статья о том, как происходит рефинансирование ипотеки. Будет также рассказано о проблемах, возникающих в ходе оформления этой операции и способах их преодоления. Не останутся без внимания и процедурные вопросы.

Рекомендуем:

Сравнить	ГПС(%)*	Максимальная сумма	Минимальная сумма	Возрастное ограничение	Возможные сроки
	7.99 %	12 000 000 ₽ Заявка	300 000 ₽	20–75	1–25 г.
	9.1 %	30 000 000 ₽ Заявка	500 000 ₽	18–65	3–30 г.

Рефинансирование ипотеки – что это?

Конкурентная обстановка на рынке финансовых услуг не позволяет банкам предлагать условия, которые бы слишком сильно отличались. Нижняя граница ставки кредитования обозначена учетной ставкой ЦБ плюс минимальная прибыль, а чрезмерно поднимать ее — значит отпугивать заемщиков.

До недавнего времени рефинансирование не было самой популярной по востребованности услугой. Изменения произошли осенью 2017 года, когда Центральный Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку. Если выражаться простыми словами, «деньги подешевели». Кредиты стали доступнее, а ранее взятые займы оказались сравнительно невыгодными.

Нет ничего удивительного в том, что такое изменение учетной политики вызвало массовое желание перекредитовать имеющиеся задолженности, особенно если они касаются приобретения жилья.

Смысл операции прост. Заемщик берет новый кредит для досрочного погашения действующей ипотеки. По сути, это рефинансирование залога, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Так как часть задолженности уже оплачена, риски нового кредитора относительно низки.

В результате, заемщик платит меньше, возникает реальная выгода. Он может попросить о рефинансировании начального кредитора, мотивируя свое желание тем, что у других банков условия лучше. Если ему откажут в предоставлении услуги, то в большинстве случаев у финансовой организации нет рычагов препятствования перекредитованию (досрочному погашению задолженности) посредством третьего лица.

Кроме снижения процентной ставки, у заемщика могут быть и другие причины добиваться рефинансирования ипотеки.

Получение дополнительного кредитного займа под залог недвижимости после погашения ипотеки. Иными словами, если клиенту потребуются деньги на что-то еще (например, дорогой автомобиль), он, минуя утомительную процедуру оценки и экспертизы обеспечительного имущества, сможет получить новый кредит.

Изменение валюты задолженности. Процентная ставка по кредитам в швейцарских франках, евро или долларах обычно меньше, но волатильность рубля увеличивает риски. Если курс изменится, сумма долга резко возрастет. Мысль об этом может прийти к заемщику запоздало, но исправлять ошибки никогда не поздно.

Стремление уменьшить размер платежа. Часто бывает, что заемщик, получая высокий доход, рассчитывает на его стабильность. Предвидеть все превратности судьбы сложно, и со временем возникают трудности. Клиент понимает, что он «не тянет», и лучше продлить срок кредитования.

Ускорение погашения. Ситуация обратная ранее описанной. У заемщика появились новые источники дохода, и он хочет быстрее рассчитаться с кредиторами. Приятно чувствовать себя никому не должным. К тому же и экономия имеет место: потребитель оплачивает только основной долг и проценты за время фактического пользования заемными средствами.

Требования, предъявляемые банками при перекредитовании

Так как рефинансирование по своей сути аналогично получению нового кредита, то и критерии оценки платежеспособности заемщика практически совпадают. Они сводятся к максимальному обеспечению интересов финансового учреждения и гарантированию возврата выданных под залог средств.

При рефинансировании, в отличие от реструктуризации, с клиентом составляется новый договор, независимо от того, производится ли операция в другом банке или том же самом.

Требования к рефинансируемому заемщику

Требования к физическим лицам в основном сводятся к объективной оценке его способности погашать долг. Ее определение возможно по нескольким признакам.

Благонадежность заемщика, подтвержденная позитивной кредитной историей. Конечно, нельзя предвидеть будущее. Если гражданин до сих пор успешно и беспроблемно погашал все займы, это не значит, что так будет всегда. Однако вероятность всё же выше. А вот к клиенту, допускающему просрочки, отношение заведомо настороженное.

Возраст. Предпочтение отдается людям в наиболее трудоспособном «золотом» диапазоне. О молодежи до 23 лет что-либо конкретное утверждать сложно. Ипотека, взятая человеком пожилым (старше 59 лет), тоже авантюрна: он и заболеть может, или еще что-то случится.

Величина доходов. В первую очередь имеется в виду справка 2-НДФЛ. Общепринятой практикой является применение критерия соответствия суммы ежемесячных выплат максимум половине зарплаты или иных доходов (общих). Если у заемщика остается меньше, то в перекредитовании могут отказать.

Место проживания. Банку всегда легче контролировать ситуацию, если заемщик находится близко.

Все эти факторы учитываются при выдаче первичного кредита, и если он все же получен, то главным критерием становится соблюдение графика погашения задолженности.

Если у заемщика возникли проблемы, ему лучше всего сразу же поставить банк в известность о них. В большинстве случаев ему будут предложены варианты выхода из затруднительной ситуации, приемлемые для обеих сторон (рефинансирование или реструктуризация).

Распространенную ошибку совершают клиенты, скрывающие факт своего увольнения или другие факты, снижающие их платежеспособность.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании ипотеки

Оценка для рефинансирования залога (объекта недвижимости) производится в том же порядке, что и при первичном кредитовании. Задача банка состоит в определении объективной стоимости и ликвидности имущества на случай, если его придется реализовать.

Исключения составляют две ситуации:

1. Рефинансирование производится в банке, являющемся первичным кредитором. Этот вариант предпочтительней во всех отношениях: пакет документов формировать по новой тоже не придется.
2. Оценка по каким-то причинам была проведена совсем недавно. Сроки у разных банков отличаются, но в среднем составляют полгода. Экспертизу квартиры или жилого дома осуществляют специалисты финучреждения или сторонней аккредитованной компании. Справка имеет ограниченный срок годности.

Различают три типа жилья, подлежащих ипотечному кредитованию и рефинансированию.

1. Первичная недвижимость. Оценка и экспертиза максимально упрощены, если жилой дом (или его часть) приобретен у застройщика. Определение стоимости и уровня ликвидности соответствует рыночным реалиям.
2. Объект, приобретенный на вторичном рынке. Задача экспертов усложняется. В учет берется процент износа, а он очень относителен. Например, объект, находящийся в исторической части города, может быть построен давно, но при этом стоить очень дорого. Стандартные требования к техническому состоянию упираются в определение степени ветхости, наличия перепланировок (несогласованных), соответствия плану, имеющемуся в БТИ, цены и так далее.
3. Строящееся, но не сданное в эксплуатацию жилье. Основная проблема в том, что в период возведения заемщик не обладает правоустанавливающим пакетом документов. Ситуация подробно будет рассмотрена несколько позже.

Помимо основных технических требований, к объекту недвижимости предъявляются и другие, имеющие юридическую направленность.

Предыдущий собственник должен владеть объектом не менее трех лет. К сожалению, на рынке недвижимости бывают случаи «быстрых афер», когда сомнительные сделки совершаются в течение коротких периодов. Может объявиться еще претендент (а иногда и не один) на дом или квартиру, и тогда неизбежны долгие разбирательства.

Соответствие санитарно-техническим нормам определяется в ходе экспертизы. Это обязательный этап при рефинансировании ипотеки.

Понятие юридической чистоты объекта довольно сложное. Оно включает отсутствие проблемных моментов, потенциально препятствующих отчуждению залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств. Объект не должен быть обременен (находиться в залоге, под арестом по решению суда и пр.) Это же касается наличия зарегистрированных жильцов, находящихся под опекой (попечительством), несовершеннолетних или недееспособных лиц, права которых охраняет закон. Проверяются также права наследования, возможные нарушения, допущенные в процессе приватизации и пр. Заключение о правовой чистоте предоставляется юридическим отделом банка.

При выполнении всех вышеуказанных требований допускается ипотека и ее рефинансирование. Возможно незначительное расширение этого списка отдельными финучреждениями. Например, может понадобиться справка об отсутствии задолженности по ЖКХ, иногда действуют территориальные и другие ограничения.

Чаще всего в рефинансировании будет отказано, если объект недвижимости характеризуется дополнительными признаками:

• жилой дом вскоре будет снесен;
• квартира расположена в малоэтажном доме (панельной «хрущёвке», здании барачного типа и т. п.) и имеет деревянные перекрытия;
• объект включен в утвержденный план капремонта и реконструкции;
• квартира — часть общежития или «гостинка»;
• нет центрального отопления и горячего водоснабжения.

Информация о том, возможно ли рефинансирование объекта недвижимости, доступна в базах Росреестра и других источниках (БТИ, онлайн-сервисы). Услуга по ее предоставлению платная (несколько сотен рублей), срок ответа на запрос — около месяца.

Рефинансирование ипотеки по договору долевого участия (ДДУ)

Приобретать уже готовые объекты надежнее, но из соображений экономии многие принимают участие в их долевом строительстве. При этом возникают риски: никто не знает, чем закончится эта затея и не возникнут ли какие-то непредвиденные сложности.

При ипотечном кредитовании и рефинансировании строящегося жилья главная проблема состоит в том, что договор долевого участия (ДДУ) не является правоустанавливающим документом. Он не подтверждает собственности. До тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, его (или квартиру в нем) нельзя использовать в качестве залога.

По этой причине далеко не всякое финучреждение оказывает услугу рефинансирования ипотечного кредитования на основании ДДУ. Такие банки есть, хотя они и выдвигают три особых условия:

1. Выплаты первичного кредита продолжаются не менее полугода.
2. Ссуда не подвергалась реструктуризации.
3. Заемщик не допускал нарушений сроков погашения.

Предложения по рефинансированию ипотеки по ДДУ берут в учет права долевого участника, возникающие у него после подписания договора со строительной организацией, возводящей здание. Так как собственность пока еще не зарегистрирована в БТИ, и никто не может дать полной гарантии успешного завершения процесса, риски имеют место.

Банк минимизирует вероятность неудачи, аккредитуя строительную организацию, рефинансировать объекты которой он берется. Для этого проводится тщательное изучение надежности ее работы, истории деятельности и экономических показателей. К застройщику предъявляются строгие требования, и в случае его соответствия, он проходит аккредитацию.

Надежность заемщика при рефинансировании объекта, строящегося по договору долевого участия, оценивается в обычном порядке. Пайщик никак не может повлиять на конечный результат — ему остается лишь ждать и надеяться.

Пакет документов, предоставляемый для рефинансирования в этой ситуации, отличается тем, что вместо правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, мены, решения суда, завещания, дарственной и т. п.) заемщик предоставляет ДДУ.

Процедура и этапы проведения ипотечного рефинансирования

Перекредитование ипотеки как процесс включает следующие шаги:

1. Первое, что нужно сделать — это выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия рефинансирования.
2. Второе действие — заемщику необходимо оформить заявку и дождаться ее одобрения. Решение банка оформляется в виде сертификата.
3. Анализ специалистами кредитного отдела банка или экспертной компании ценности и ликвидности залогового имущества. Этот процесс производится по специально разработанным методикам: компьютерная программа учитывает все факторы, влияющие на цену объекта недвижимости. Результат в виде оценочного отчета передается рефинансирующему банку и страховой компании. Если прежний договор страховки действителен, его могут продлить (пролонгировать). Банк в свою очередь принимает решение об одобрении принятия имущества в качестве залога.
4. Перекредитование. Банку предоставляется справка-выписка об остатке задолженности на момент досрочной выплаты, указывается расчетный счет заемщика в банке, выступающем первоначальным кредитором. После этого подписывается новый договор. Результатом становится закладная в пользу рефинансирующего учреждения на дом или квартиру.
5. Завершают процесс рефинансирования регистрационные мероприятия. Новому банку старый предоставляет справку о досрочном погашении ипотеки, с имущества снимается обременение. Рефинансированный кредит регистрируется в ближайшем многофункциональном центре (МФЦ), откуда данные поступают в Росреестр.

В некоторых банках установлены свои процедуры, незначительно отличающиеся от вышеописанных. Специалисты кредитного отдела объяснят, как сделать тот или иной документ и где получить нужную справку. Это уже вопросы технические. Важней принципиальное согласие на рефинансирование ипотеки.

Список документов, необходимых для рефинансирования ипотечного кредита

В рефинансирующий банк заемщик предоставляет следующий пакет документов:

• анкета-заявка в заполненном виде;
• общегражданский паспорт (оригинал и полная копия);
• договор с банком, осуществляющим первичное кредитование (график платежей прилагается);
• трудовая книжка (копия, заверенная в отделе кадров);
• справка 2-НДФЛ за год;
• справка о составе семьи;
• страховой номер (СНИЛС).

Если право собственности на объект уже оформлено, то к указанному пакету добавляется:

• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи);
• технический или кадастровый паспорт;
• справка из паспортного стола или управляющей компании о зарегистрированных жильцах;
• справка об оценочной стоимости.

Супруг (супруга) заемщика предоставляет копию паспорта (страницы с указанием семейного положения), справку 2-НДФЛ за год, СНИЛС и копию трудовой книжки.

Выгодно ли ипотечное рефинансирование: плюсы и минусы

Само по себе перекредитование ипотеки под меньший процент не гарантирует получения выгоды. Для объективной оценки эффекта от операции необходимо учесть все дополнительные траты и прочие факторы, влияющие на него. Только после сравнения издержек с результатом можно однозначно судить о том, есть ли смысл в рефинансировании.

Если до конца срока остается очень мало времени (менее трех месяцев), заявку отклонит сам банк. Его прибыль окажется настолько малой, что затевать долгий процесс со сбором документов, их проверкой и анализом сочтут нецелесообразным. Исходя из тех же соображений не стоит начинать перекредитование суммы менее 500 000 рублей.

Однако если допустить, что рефинансирование имеет смысл, заемщика подстерегают другие возможные проблемы, в частности связанные с возможностью утраты права получить налоговый вычет. Его сумма может достигать 650 тыс. руб. и даже превышать это значение.

Подпункт 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ указывает на возможность частичного возмещения затрат, понесенных заемщиком на выплату процентов по кредитам (в том числе рефинансирующим), связанным с приобретением недвижимости в Российской Федерации.

На практике это означает, что, покупая дом или квартиру, гражданин получает компенсацию из бюджета на сумму подоходного налога с суммы заработка, равного стоимости объекта, но не более чем на два миллиона рублей. НДФЛ на 2 млн руб. составляет 260 тыс. руб. (13%). Но это еще не все.

При ипотечном приобретении закон дает право на еще один налоговый вычет, на этот раз с уплаченных процентов. В настоящее время предел — 3 млн руб. (13% с этой суммы — 390 тыс. руб.). Общая сумма возможной экономии составляет 650 тысяч.

Право на налоговый вычет можно утратить, если в договоре рефинансирования не будет четко обозначено целевое назначение займа. Именно по этой причине следует очень внимательно следить за формулировками документа. Там должно быть написано, что он предназначен для погашения ранее взятой ипотеки.

В случае повторного рефинансирования, права на налоговые вычеты сохраняются. В НК нет никаких ограничений на количество ипотечных перекредитований.

При расчете выгоды от операции рефинансирования, заемщику необходимо учитывать разницу процентных выплат за вычетом сопутствующих затрат. Их немалую долю составляет страхование жизни и здоровья, самого объекта и потери прав собственности на него. Предстоит оплатить также оценочную экспертизу (о ней уже рассказывалось выше) и другие организационные процедуры, в том числе нотариальные.

Взвесив все за и против, заемщик принимает окончательное решение о целесообразности рефинансирования.

Куда обращаться за рефинансированием ипотеки?

Сравнить	ГПС(%)*	Максимальная сумма	Минимальная сумма	Возрастное ограничение	Возможные сроки
	7.99 %	12 000 000 ₽ Заявка	300 000 ₽	20–75	1–25 г.
	9.1 %	30 000 000 ₽ Заявка	500 000 ₽	18–65	3–30 г.

* ГПС – годовая процентная ставка (минимальная).

Рефинансировать задолженность — все равно что взять новый кредит. Выбор банка осуществляется по нескольким критериям, в числе которых — учетная ставка, простота оформления, доступность услуги, строгость требований к объекту и заемщику, прочие характеристики.

Обращать внимание следует также на процент одобрений заявок. Лучше всего сразу же обратиться за консультацией — ее предоставят бесплатно.

Среди лидирующих в направлении рефинансирования банков специалисты называют ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк, РосБанк, СовКомБанк, Райффайзен, Альфа, ОТП Банк, ПочтаБанк, Ренессанс Кредит и некоторые другие.

Подробную информацию об условиях, предлагаемых российскими банками при рефинансировании ипотеки, можно получить в кредитных отделах финучреждений.