Ипотека на короткий или длительный срок: что выгоднее?

Снимать квартиру и откладывать деньги на покупку собственного жилья, отказывая себе во всем, мало кто захочет. Но если нет собственной квартиры и денег для покупки — это не значит, что арендное жилье единственный выход. Достаточно накопить 10% в качестве первоначального взноса и можно обращаться в банк для оформления ипотеки. Но многие снимают жилье, даже если есть свободные деньги для первого взноса по ипотеке, потому что не хотят переплачивать. 

Разобрались, влияет ли ипотечный срок на сумму и вероятность одобрения, а также выяснили, на сколько лучше всего оформить ипотеку.

На сколько лет банки предлагают оформить ипотеку?

Российские банки предлагают клиентам оформить ипотеку на срок от года до 30 лет. Каждый заемщик хочет быстрее погасить долг и стать полноправным владельцем недвижимости. Но чем больше платить по кредиту, тем меньше останется на жизнь.

Банки при рассмотрении заявки клиента оценивают кредитный рейтинг, платежеспособность, ежемесячный доход. На основании этих сведений и принимается решение по процентной ставке и сроку ипотечного кредитования. У банков есть негласное правило, по  которому ежемесячная выплата не должна превышать 40–50% от общего дохода. В расчет принимается и возраст заемщика. На момент последнего взноса по ипотечному кредиту клиент не должен быть старше 70–80 лет. Здесь уже все зависит от политики банка.

Если вы работаете по договору, предъявите в банк справку с работы. А вот что делать самозанятым и какие требования к ним предъявляют банки при рассмотрении заявки по ипотеке, читайте в статье.

Пример оформления ипотеки

Чтобы было понятно, на какой срок лучше оформить ипотеку, рассмотрим на примере. Анатолий работает менеджером по продажам и зарабатывает 80 тыс. руб. Он уже успел накопить 1 млн руб. для первоначального взноса. Мужчина планирует купить квартиру в ипотеку за 4 млн руб. Он обратился в банк, который предложил ему среднюю процентную ставку в 12% годовых. Анатолий берет 3 млн руб. в банке по ставке 12%, а размер переплаты отличается в зависимости от срока ипотечного кредитования.

• Срок 5 лет — переплата 1 млн руб., а ежемесячный платеж — 66 500 руб.

• Срок 15 лет — переплата 3,4 млн руб., а ежемесячный платеж — 36 000 руб.

• Срок 30 лет — переплата 8 млн руб., а ежемесячный платеж — 30 500 руб.

Из списка понятно, что чем больше срок кредита, тем выше размер переплаты. На первый взгляд, лучше и выгоднее оформлять кредит на короткий срок. Но не все так однозначно: если ипотека на 30 лет, как в примере, Анатолий спокойно будет выплачивать долги. За такой продолжительный период деньги обесценятся, инфляция «съест» часть прибыли, а недвижимость продолжит расти в цене. Не факт, но такая вероятность есть.

Чтобы окончательно разобраться, на какой срок лучше всего оформлять ипотеку, рассмотрим преимущества и недостатки кредита на короткий и продолжительный сроки.

Преимущества и недостатки длительной ипотеки

Из преимуществ ипотеки на длительный срок выделим следующее.

• Сумма ежемесячного платежа меньше по сравнению с суммой платежа при коротком сроке.

• Банки разрешают вносить большую сумму, что позволяет уменьшить срок кредитования.

• Если возникнут финансовые проблемы, будет проще выйти из долгов, т. к. сумма ежемесячного платежа минимальная.

Преимущества и недостатки ипотеки на короткий срок

У ипотеки на короткий промежуток времени есть свои плюсы.

• Банк предлагает процентную ставку ниже на 1–2%. Это связано с тем, что заемщик оформляет ипотечный кредит на более короткий срок.

• Уменьшается размер переплаты, т. к. быстрее вернете проценты и тело кредита.

• Ипотечная недвижимость быстрее перейдет в собственность. В будущем сможет переоформить права или продать недвижимость.

Из минусов ипотеки на короткий срок отметим следующее.

• Ежемесячно нужно отдавать по ипотеке больше по сравнению с кредитом на длительный срок. Возможно, придется себе во многом отказать, чтобы не накапливать долги.

• Если потеряете работу или лишитесь платежеспособности, то быстро попадете в долговую зависимость.

• Банки одобряют ипотеки на короткий срок заемщикам с высоким доходом. Менеджерам придется доказывать свою платежеспособность, чтобы не переплачивать.

Влияние суммы и срока кредита на вероятность одобрения

На вероятность одобрения заявки влияет сумма и срок ипотечного кредита. Банк оценивает заемщика по кредитному рейтингу, семейному положению, зарплате и дополнительному доходу. Чем больше срок кредита, тем выше вероятность одобрения заявки со стороны банка, т. к. уменьшается сумма ежемесячного платежа. Но многое зависит и от уровня дохода заемщика.

Например, если при зарплате в 100 тыс. руб. по ипотеке придется платить 50 тыс. руб. Банк с высокой долей вероятности одобрит заявку. Но если нужно платить 70–80 тыс. руб. в месяц с сокращением ипотечного срока, заемщику после выплаты долга остается всего 20–30 тыс. руб. Этого будет мало для полноценной жизни, поэтому банк, скорее всего, вынесет отказ.

Какой срок ипотеки выбрать: длинный или короткий?

Выгоднее всего оформлять ипотеку на 6–7 лет. Если ипотека оформляется на 10–15 лет, то это создает психологический дискомфорт. А при оформлении ипотеки на короткий срок (до пяти лет) заемщику приходится отказываться от привычного образа жизни. Но проблема в том, что ипотеку на 6–7 лет банк предлагает клиентам с высоким уровнем дохода и безупречным кредитным рейтингом.

И если банк отклонил ваше предложение по ипотеке на 7 лет, то это не повод вовсе отказываться от покупки недвижимости в кредит. Соглашайтесь на ипотеку, например, на 10–12 лет, но постарайтесь вернуть долги раньше. Предварительно убедитесь, что за досрочное погашение кредита нет штрафов. После этого соглашайтесь на ипотеку на десять лет и постарайтесь выплатить долг за семь лет. Вносите платеж сразу за 1,5–2 месяца, что позволит быстрее вернуть долг и уменьшить размер переплаты.

Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.