Как работает калькулятор рефинансирования ипотеки

Очень важно правильно оценить свою способность выполнять долговые обязательства по кредиту перед тем как оформлять рефинансирование ипотеки. Калькулятор, доступный на сайте банка, дает весьма приблизительные результаты и не учитывает многих обстоятельств, сопутствующих этой операции и влияющих на условия.

Пользоваться этим инструментом можно и нужно. Однако заемщик сможет намного точнее посчитать свой ежемесячный платеж, набегающие проценты и другие параметры рефинансирования, если будет делать это осмысленно, понимая, от чего зависит его выгода.

Статья о том, как пользоваться калькулятором и какие формулы могут закладываться в его алгоритм расчетов.

Руководство по использованию онлайн-калькулятора

Чтобы рассчитать перекредитование в режиме онлайн, можно воспользоваться рядом бесплатных программных продуктов, доступных как на специализированных страницах банков, так и на других сайтах. Удобнее всего, если этот инструмент сразу дает возможность оценить выгоду.

Как правило, калькулятор состоит из двух форм, в которых поля подлежат заполнению клиентом. В первую часть вносятся параметры действующего кредита. Это срок, оставшийся до окончания платежного периода, сумма непогашенной части задолженности и годовая ставка.

Вторая область предлагает выбор между уменьшением срока платежей и снижением финансовой нагрузки. Иными словами, клиент может рассчитаться быстрее, выполняя ранее взятые обязательства по сумме регулярного взноса, или никуда не спешить. Во втором случае ежемесячный платеж уменьшится, а в первом он останется таким же, каким был до рефинансирования.

Другой изменяемый параметр нового кредита – процентная ставка. Заемщик устанавливает ее исходя из информации, полученной в рефинансирующем банке. Будет лучше, если в процессе первичной консультации менеджер кредитного отдела назовет максимально реалистичную цифру, на которую может рассчитывать клиент, предварительно ознакомившись с представленными документами.

После выбора опции «рассчитать», вероятный перезаемщик получает что-то вроде таблицы, в которой перечисляются его ориентировочные выгоды: уменьшение переплаты, снижение ежемесячного платежа (при том же сроке погашения) или ускорение расчета (если регулярный взнос остается прежним). Эти сведения можно распечатать и в дальнейшем сравнивать с другими вариантами перекредитования, выбирая из них наиболее выгодный.

Все это выглядит очень просто и понятно, но расчет рефинансирования ипотеки на виртуальном калькуляторе, к сожалению, не учитывает некоторых возможных обстоятельств, способных повлиять на параметры кредита в период действия договора, в частности, на размер ежемесячного платежа.

Что будет, если клиент погасит задолженность досрочно? Это разрешено физическим лицам действующим законодательством в 2018 году, если кредит брался не на бизнес.

Или другая ситуация, менее приятная. Платежеспособность клиента снизилась, и он допустил нарушение графика погашения. В этом случае его ожидает пеня (одна трехсотая ставки ЦБ РФ от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки).

Наконец, большинство калькуляторов учитывают самую простую систему погашения, а именно аннуитетную. Посчитать сумму платежа при равномерном погашении легче всего. А если выбрана дифференцированная схема?

Из всего этого следует вывод о том, что пользование калькулятором рефинансирования возможно лишь для определения платежной нагрузки при равномерном погашении и идеальном развитии событий. Чтобы оперативно вносить корректировки, необходимо понимать алгоритм, по которым он производит расчеты.

Перейти к расчетам

Формулы калькулятора и примеры расчетов

Чтобы понять, какие формулы содержит в себе любой кредитный калькулятор рефинансирования (например, ипотечный), следует определиться с графиком погашения. Он может быть аннуитетным, то есть предусматривать равномерные по хронологической шкале выплаты, или более сложным, дифференцированным.

Формула расчета параметров кредита с аннуитетным погашением

Аннуитетная система означает приоритетную выплату процентов, за которой следует погашение тела кредита. Для самостоятельного определения суммы ежемесячного платежа удобно использовать Excel.

Если вы не хотите вникать в принципы работы Excel и формулы, просто скачайте готовый калькулятор по этой ссылке.

Равномерное погашение принимается банками и клиентами чаще всего по причине простоты и понятности схемы. Принцип аннуитета состоит в том, что общая сумма остаточной задолженности делится на количество платежных периодов. Формула расчета суммы регулярного взноса следующая:

Где:
ЕСАП – сумма ежемесячного аннуитетного платежа;
РЗ – сумма рефинансируемого займа;
ПС – процентная ставка рефинансирования в расчете на месяц (годовая, деленная на 12);
Т – остаточная продолжительность платежного периода, выраженная в месяцах.

В Excel встроена функция ПЛТ, пользуясь которой можно легко рассчитать сумму регулярного аннуитетного платежа. По своей сути это и есть кредитный калькулятор, предусматривающий равномерное погашение. Воспользоваться этим инструментом может каждый желающий, если он изучит подробную инструкцию к программе.

Выбирается функция (в опции «Fx» нужно набрать буквы ПЛТ), после чего в скобках последовательно через точку с запятой вводятся параметры кредита:

• ставка рефинансирования банка, деленная на сто;
• продолжительность платежного периода в месяцах;
• остаточная сумма задолженности в рублях – перед ней ставится минус).

Пример: = ПЛТ(0,011; 48; -54868), где: 0,011 – ставка рефинансирования 11%; 48 – продолжительность платежного периода в месяцах; -54868 – сумма остаточной задолженности.

Можно также ввести указанные значения в таблицу, предлагаемую функцией ПЛТ программы Excel.

Результатом будет сумма ежемесячного платежа. Клиенту с параметрами, указанными в примере, предстоит 4 года платить ежемесячно по 1477 рублей 42 копейки. Всего он перечислит банку 70 тыс. 916 руб. 32 коп. Переплата за период погашения составит 16 тыс. 648 руб. 32 коп.

Составлять график расчета в виде таблицы при аннуитетной системе нет нужды: цифры будут во всех строках одинаковыми.

Формула расчета параметров кредита с дифференцированным погашением

Ускоренная система предусматривает равномерное распределение сумм погашения основного долга с начислением процентов на снижающийся остаток.

Формула выглядит даже проще, чем при аннуитетных платежах:

Где:
ЕСДПi – сумма дифференцированного платежа за месяц с номером i;
РЗ – сумма рефинансируемого займа;
ПС – процентная ставка рефинансирования в расчете на месяц (годовая, деленная на 12);
Т – остаточная продолжительность платежного периода, выраженная в месяцах;
i – номер месяца платежа (отсчитывается с начала действия договора о рефинансировании).

В данном случае без таблицы не обойтись – с каждым месяцем суммы выплат будут меняться в сторону уменьшения.

Имеет смысл взять параметры уже приведенного примера кредита, тем более что так удобнее сравнивать финансовые результаты для заемщика.

Итак, рефинансирован кредит на сумму 54868 руб. с остаточным платежным периодом в 4 года (48 месяцев), но не по аннуитетной, а по дифференцированной схеме погашения.

Расчет в таблице Excel даст следующий результат в виде графика погашения задолженности по месяцам:

По итогам видно, что более высокая финансовая нагрузка в начале периода выплат влечет за собой снижение переплаты по сравнению с аннуитетной схемой на 3716 руб. 01 коп. (разница между 70 тыс. 916 руб. 32 коп. и 67 тыс. 190 руб. 31 коп.)

Результаты расчетов, проведенных вручную в Excel, точней выполненных на калькуляторе рефинансирования. В них можно учесть эпизоды досрочного погашения (в этом случае остаточные задолженности будут уменьшаться), или пени за просрочку (которые их увеличивают).