Рефинансирование ипотеки: в чем выгода и как ее рассчитать

Рефинансирование — это переоформление действующего кредита на новых условиях. Цель услуги — снизить долговую нагрузку на заемщика с помощью более выгодной процентной ставки или увеличенного срока кредитования. Но иногда банки используют эту процедуру как маркетинговую уловку, чтобы просто привлечь клиента. Перед тем как подписать новый договор, проанализируйте, насколько эта процедура поможет сэкономить.

В чем выгода рефинансирования?

Эта процедура подойдет для:

• Снижения общей суммы переплаты за счет более выгодного процента.

• Уменьшения суммы ежемесячных платежей при увеличении срока кредитования.

• Объединения нескольких кредитов в один. Например, можно объединить ипотеку и потребительский кредит в один договор с единой датой погашения.

Рефинансирование иногда становится решением, если обслуживание в прежнем банке стало нецелесообразным. Например, закрыли отделение компании в вашем регионе, и вам трудно контактировать с кредитором либо банк находится на грани банкротства.

Перед тем как посчитать выгоду от рефинансирования ипотеки, проанализируйте все условия по действующему и будущему кредиту, рассчитайте переплату и учтите дополнительные факторы.

Как рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки

При переоформлении ипотечного договора вы экономите, если ставка по новому кредиту ниже на 1 – 2% и более. К примеру, изначально взяли кредит на 3 млн руб. на срок 20 лет под 12% годовых. Общая переплата составляет 4,927 млн руб. за весь срок кредитования. Если рефинансируете ипотеку под 10% годовых, переплата составит 3,948 млн руб. В этом случае сэкономите 1 млн руб. при том же сроке действия договора.

Сниженная процентная ставка еще не говорит об экономии. Понять, есть ли выгода от рефинансирования ипотеки можно, учитывая совокупность разных факторов:

Сколько времени уже платите жилищный кредит. В течение первой половины срока действия ипотеки большая часть суммы ежемесячных платежей уходит на покрытие процентов банку, а меньшая — на закрытие тела долга. К примеру, платите по 20 тыс. руб. каждый месяц. В первый год 12–15 тыс. руб. будете отдавать в виде процентов банку и только 8–5 тыс. руб. будут идти в счет погашения ипотеки. Постепенно первая сумма будет становиться меньше, а вторая — увеличиваться. Через десять лет пропорции будут другими: 9 тыс. руб. — банку, 11 тыс. руб. — в счет задолженности. Если половина срока кредитования уже позади, делать рефинансирование невыгодно, т.к. вам придется заново выплачивать проценты банку.

Финансовое положение. Если доходов не хватает на покрытие ежемесячных платежей, рассмотрите другие условия кредитования. Даже если ставка будет выше, но срок будет увеличен, это позволит снизить сумму платежей и нагрузку на семейный бюджет. Выгоднее рефинансировать ипотеку, чем допустить просрочку, попасть в долговую яму и испортить кредитную историю.

Потребность совершить сделку с недвижимостью. Ипотечное жилье находится в залоге у банка. Любые операции с ним без согласия кредитора — запрещены. Если гражданину требуется срочно продать жилье, подарить, выделить доли, можно переоформить ипотеку на потребительский кредит и снять обременение с объекта.

Получение право на господдержку. Если вы женаты или замужем, и с момента подписания ипотечного договора у вас появились дети, или ваша семья стала малоимущей, вам доступна льгота.

Дополнительные расходы

Рефинансирование ипотеки — это закрытие действующего кредита и открытие нового. Заемщик проходит такую же процедуру, как при первоначальном оформлении ипотеки: подает заявку, предоставляет документы по требованию банка, компания изучает его кредитную историю, оценивает платежеспособность. Придется заново:

• оценить недвижимость (3–7 тыс. руб.);

• получить согласие супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом (около 1,5 тыс. руб.);

• оплатить госпошлину за регистрацию обременения (2 тыс. руб.);

• заказать справки в банках, выписку из ЕГРН (по требованию нового кредитора);

• застраховать недвижимость, свою жизнь и здоровье (цена зависит от требования банка и тарифа страховой компании);

• выплачивать повышенный процент (на 1–4% больше) первому банку, пока длится процедура переоформления обременения (не более двух месяцев).

Еще одна статья расходов, которая может появиться — расхождение в сумме задолженности при перечислении средств. Перед тем как новый банк перечислит деньги прежнему банку для закрытия долга, он запросит справку об остатке задолженности.

Например, вы взяли этот документ 10 мая, а деньги поступили на счет 13 мая. За эти три дня сумма ипотеки станет больше, т. к. проценты начисляются ежедневно. За этот период заемщик должен будет заплатить самостоятельно.

Когда будете считать выгоду от рефинансирования ипотеки, учитывайте сопутствующие траты. Их сумма может достигать 30–35 тыс. руб.

Коротко: как рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки?

• Узнайте сумму переплаты по двум кредитам. В действующей ипотеке учтите, какая доля срока кредитования позади и делайте расчеты по остатку долга.

• Вычислите из полученной суммы сопутствующие расходы.

• Оцените социально-экономическое положение вас и вашей семьи.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.