Продажа единственного жилья перед банкротством. Что будет?

Ситуации, связанные с реализацией единственного жилья при банкротстве, вызывают много вопросов. Согласно законодательству, в большинстве случаев оно не включается в конкурсную массу. Но в практике встречаются такие ситуации, когда оно попадает под реализацию. Боясь лишиться единственного недвижимого имущества, собственники предпринимают различные действия по его сокрытию, путём оформления сделок. Вопрос о том, что будет, если продать единственную недвижимость перед банкротством, рассмотрим в этой статье.

При каких условиях единственное жильё не подпадает под реализацию?

Как гласит общее правило, единственное жильё не может быть реализовано на торгах. Оно не будет включено в конкурсную массу при одновременном соблюдении следующих условий:

• Должник является полноправным владельцем такой недвижимости.
• Постоянное проживание должника и членов его семьи в данном жилом помещении.

Важно: для судов при этом не имеет никакого значения факт регистрации должника. Она лишь создаёт презумпцию фактического проживания должника по указанному адресу. Этот факт может быть оспорен.

При выборе из нескольких объектов недвижимости, подлежащих включению в конкурсную массу, суды основывают свои доводы на заключении органов опеки. Как правило, оставляют то жилое помещение, которое, более пригодно для проживания детей.

Например, у должника есть две квартиры — одна в Оренбурге, другая — в Москве. При этом он с женой и детьми проживает в московской квартире. В этом случае квартира, находящаяся в Оренбурге, будет включена в конкурсную массу.

• Это жилое помещение является для них единственным пригодным для проживания. При оценке этого фактора суды учитывают санитарно-гигиенические нормы, учётную норму площади жилого помещения. При определении круга лиц, являющихся членами семьи, решающим является признак, указывающий на ведение совместного хозяйства. Поэтому в качестве таковых могут быть признаны дальние родственники и сожители.

Важно: если накануне банкротства имела место формальная регистрация родственников в жилом помещении, то суд может расценить данное обстоятельство, как злоупотребление правом. Такие лица не будут учтены при определении минимальной необходимой площади такого жилья. Более того, судебной инстанцией будет проведена проверка всех обстоятельств, связанных с перерегистрацией таких родственников.

Также учитывается фактическая нуждаемость должника и лиц, проживающих совместно с ним. При этом выясняются следующие обстоятельства: состоит ли в браке должник, имеется ли у супруга/супруги жилплощадь, является ли имущество совместно нажитым в браке. 

Когда единственное жильё включают в конкурсную массу?

Есть ряд ситуаций, когда такое имущество может быть продано. 

Прежде всего речь идёт об ипотечном жилье. Оно будет продано на торгах. Однако у ипотечников есть шанс сохранения такой недвижимости.

Например, в случае, если кредитор не предъявил требования к должнику в процессе банкротства в течение двух месяцев с момента получения сведений о прохождении должником банкротства, и суд не восстановил пропущенный срок предъявления требований. 

При этом такой гражданин освобождён от исполнения обязательств.

После окончания процедуры залог снимается. Кредитор не вправе требовать от должника исполнения обязательств за счёт единственного жилья вне процедуры банкротства.

Ещё одним случаем включения жилья в конкурсную массу является осуществление недобросовестных действий.

Если потенциальный банкрот попытался скрыть такую недвижимость, переоформив её на другое лицо. В результате сделка была оспорена. И только после этого гражданин зарегистрировался в жилье. Такие действия будут признаны недобросовестными. В результате жильё включат в конкурсную массу и продадут.

Искусственное создание статуса единственного жилья. Должник может действовать намеренно. Например, накануне банкротства распродать всю недвижимость. В результате таких действий остаётся один объект недвижимости: квартира или дом. Однако он не будет признан единственным жилым помещением.

Если жильё приобретено незаконным способом, оно также не будет признано единственным.

Большое значение для включения жилья в конкурсную массу имеет факт проживания в нём. Если должник проживает в другом месте, то такое жильё включат в конкурсную массу.

Что будет, если продать жильё?

Все сделки, совершённые за последние три года, признаются подозрительными. В том числе и сделки с единственным жильём. Этот объект недвижимости может быть реализован одним из следующих способов:

• Купля-продажа квартиры.
• Дарение.
• Пожизненная рента.
• Мена.
• Иные сделки.

Одним из самых популярных способов реализации единственного жилья является его продажа.

Рассмотрим различные варианты продажи.

Ситуация 1 — отчуждение недвижимости близким родственникам. Как правило, на практике такая сделка осуществляется чисто формально. То есть по документам жильё продано, но должник и члены его семьи продолжают постоянно в нём проживать. Такую сделку не имеет смысла оспаривать, поскольку квартира всё равно не попадёт в конкурсную массу, так как является единственным жильём для должника.

Ситуация 2 — реализация жилья с реальным получением прибыли. Должник продал квартиру, и денежные средства потратил на собственные нужды. В судебной практике есть немало случаев, когда при оспаривании подобных сделок  выносится решение не в пользу кредитора. Суд обосновывает такой вердикт на следующем выводе:

Подобные сделки не свидетельствуют о предпочтительном удовлетворении обязательств, а также не могут привести к изменению очерёдности требований. Действия должника не могут быть признаны противоправными.

Простыми словами, даже в случае реализации такой квартиры, её нельзя включить в конкурсную массу, поскольку на момент продажи она являлась единственным жильём.

Ситуация 3 — продажа квартиры по заниженной стоимости. В оспаривании такой сделки также нет никакого смысла, поскольку кредиторы не получат пополнения конкурсной массы. При этом они рискуют получить ещё одного конкурента в виде кредитора. Вырученные денежные средства от продажи единственного жилья не подлежат включению в конкурсную массу.

Проводя анализ подобных сделок, финансовый управляющий обязан проверить, является спорный объект недвижимости единственным жильём или нет. Для достижения этой цели он заказывает выписки из Реестра, опрашивает соседей по месту жительства должника, запрашивает данные у управляющих компаний и предпринимает другие действия.

Если данные о том, что жильё является единственным, подтверждаются, то оспаривать их не имеет никакого смысла.

Что будет, если должник владеет одной квартирой, а члены его семьи другой?

Согласно положениям гражданско-процессуального кодекса, а именно абз. 2 ч. 1 ст. 446, потенциальный банкрот не обязательно должен владеть пригодным для проживания помещением.

Также согласно ч. 2 ст. 3 Жилищного кодекса лица, проживающие с собственником, имеют равные с ними права пользования жилым помещением. 

Зачастую граждане неправильно трактуют эти нормы и в итоге лишаются жилья.

Так, в качестве примера рассмотрим ситуацию.

Владимиру на праве собственности принадлежала квартира. При этом у его супруги также была квартира, приобретённая до брака. 

Владимир, полагая, что его квартира является его единственным жильём, продал её третьим лицам накануне банкротства.

Эта сделка была оспорена финансовым управляющим. Суд признал квартиру жены жильём должника. А его квартира была реализована, и денежные средства пошли на удовлетворение требований кредиторов.

Даже в случае обременения имущества супруги залогом, данное помещение всё равно было бы признано жильём должника.

Исключение из этой ситуации, составляют случаи, когда супруги находятся в разводе. Это обстоятельство влечёт за собой невозможность вселения бывших членов семьи.

Продажа роскошного жилья

По общему правилу единственное жильё не включается в конкурсную массу. Однако иначе решается вопрос с роскошным жильём. Сравнительно недавно Конституционный суд вынес постановление, согласно которому возможна реализация единственного жилья, при условии, что оно является “роскошным”. При этом правоприменительная практика формируется крайне медленно, но прецеденты уже есть.

При признании такого помещения “роскошным” должны учитываться следующие критерии:

• Оценка экономической возможности приобретения данного жилого помещения. В этом случае учитывается стоимость роскошного жилья, рассчитывается норма площади на должника и лиц, проживающих совместно с ним, оценка стоимости приобретаемого жилья.
• Возможность освобождения от исполнительского иммунитета. В данном случае будет проведена оценка действий должника на предмет их добросовестности. 

Так, недобросовестными будут признаны действия, направленные на реализацию такого жилого помещения в преддверии банкротства. Также будет учитываться то обстоятельство, в какой именно момент приобреталось дорогостоящее жильё. Если должник купил его в тот период, когда у него сформировалась задолженность, то оно не будет обладать исполнительским иммунитетом. 

• Утверждение положения о реализации имущества должника.

Нередко должники накануне банкротства избавляются от такого дорогого жилья и приобретают более скромное. В данном случае они полагают, что таким образом сохранят денежные средства. Но, такие сделки оспариваются, и реализованное имущество включается в конкурсную массу.

Выводы:

1. Все сделки с имуществом, оформленные за последние три года, подлежат проверке. Это же положение распространяется на оформление договоров с единственным жилым помещением.
2. В некоторых случаях сделки с единственным жильём могут быть оспорены, а единственное жильё реализовано. Например, в случае недобросовестности действий должника.
3. Согласно законодательству, единственное жилое помещение не может быть включено в конкурсную массу, если оно соответствует следующим критериям:

• Должник владеет имуществом на праве собственности.
• Он сам и члены его семьи проживают в данном жилом помещении.
• Это жильё единственное пригодно для проживания.

4.  Единственное жильё, имеющее статус “роскошного” во многих случаях подпадает под реализацию.

На практике между кредиторами и должником регулярно возникают ожесточённые споры по поводу того, исключать или нет из конкурсной массы  жилое помещение, принадлежащее должнику. Для того чтобы сохранить за собой право на единственное жильё, должнику необходимо обратиться за юридической помощью. Специалист поможет должнику собрать необходимые документы, составить заявление в суд и защитить его права в судебном процессе. Только суд может принять окончательное решение о том, исключать или нет единственное жильё должника из конкурсной массы. В целом, для должников, которые столкнулись с необходимостью сохранения за собой права на единственное место жилья, существуют две основных стратегии: 

• Доказать в суде, что жилое помещение, которое кредиторы требуют включить в конкурсную массу, является единственным местом жительства должника и/или членов его семьи. 
• Попытаться договориться с кредиторами о том, что жилое помещение будет исключено из конкурсной массы в обмен на какие-либо уступки.