Банкротство застройщика

Всё чаще на практике встречается банкротство строительных организаций. Причин, которые способствуют такому развитию событий, довольно много: снижение покупательской способности, рост цен на рынке строительных материалов, трата денежных средств на выплаты по судебным решениям. Все эти проблемы приводят к приостановке строительства на неопределённый срок. Подача исковых заявлений, направленных на возврат долга за просрочку сдачи объекта, только усугубляет ситуацию. Застройщик вынужден привлекать специалистов и тратить немалые  суммы на обжалование таких решений. Строительная организация попадает в трудное финансовое положение. В такой ситуации применение банкротства становится неизбежным. Это процедура, направленная на признание её финансовой несостоятельности. Она имеет ряд особенностей. О том, как проходит процесс банкротства застройщика, расскажем в этой статье.

Признаки банкротства

Застройщик, являющийся должником — это организация, которая привлекает  денежные средства и имущество граждан для строительства объектов недвижимости и попавшая в трудную финансовую ситуацию, в связи с которой не может исполнять возложенные на неё обязательства.

Также к таким должникам относится организация, которая осуществляет функцию накопления денежных средств, привлечённых для строительства.

Такие должники, помимо общих критериев банкротства, должны иметь и особые признаки для её прохождения:

• Они привлекают  денежные средства граждан для строительства.
• Предъявление требований по исполнению обязательств.
• До момента привлечения денежных средств объекты строительства не должны быть введены в эксплуатацию.

Особенности процедуры банкротства

Процедура признания финансовой несостоятельности должника проводится в общем порядке. Тем не менее она имеет ряд особенностей. К их числу относятся:

• Отсутствие  стадий, которые направлены на восстановление платёжеспособности должника. Они неприменимы к такой категории должников. В процессе признания финансовой несостоятельности сразу переходят к  конкурсному производству. Во время прохождения  процедуры она может быть отменена ввиду определённых причин. В этом случае будет введено внешнее управление.
• Судьбой объектов строительства застройщика-должника распоряжаются непосредственно участники. В случае готовности объекта они вправе оформить право собственности на него.
• Заявление на банкротство может рассматриваться не только по месту, где находится застройщик. Участники вправе предъявить требования по месту нахождения объекта или по месту нахождения большинства участников. 

Кто вправе подать заявление на банкротство?

Правом направления заявления на признания застройщика финансово несостоятельным наделяются:

1. Участники строительства. Это граждане, которые имеют требования к строительной организации, суть которых заключается в   передаче объекта строительства, а также в передаче денежных средств, которые направлены застройщику. В качестве участников строительства могут выступать муниципальные образования, которые имеют аналогичные требования. 

К этой же категории относятся  лица, которые внесли суммы на эскроу счёт с целью расчётов по договору долевого строительства.

2. Кредиторы.
3. Уполномоченный орган.

Порядок банкротства

Заявление на банкротство подаётся в арбитражный суд. По результатам рассмотрения заявления и при отсутствии оснований для отказа в его принятии суд принимает одно из следующих решений:

Далее судебная инстанция рассматривает обоснованность предъявленных требований. Исключения из этого правила составляют требования участников. Судом рассматриваются только те из них, которые были поданы в рамках заявления. Все остальные требования, которые были поданы после введения конкурсного производства, подлежат рассмотрению конкурсным управляющим.

Если судебная инстанция принимает заявленные требования, то вводится стадия конкурсного производства. Назначается управляющий, который будет координировать ход всей процедуры. Данная стадия вводится сроком на один год. Но этот срок может быть продлён на полгода, если этого требуют сложившиеся обстоятельства. В этот период прежнее руководство отстраняется от дел. Конкурсный управляющий выполняет следующие задачи: составляет список кредиторов, перед которыми у застройщика имеются неисполненные обязательства, выявляет размер этих требований и определяет порядок их погашения.

Всё имущество застройщика-должника подлежит реализации. За счёт вырученных денежных средств удовлетворяются обязательства перед кредиторами.

В некоторых случаях конкурсный управляющий усматривает возможность восстановления платёжеспособности строительной организации. В этом случае он созывает собрание кредиторов. На повестку дня ставится вопрос об обращении с ходатайством в арбитражный суд о прекращении конкурсного производства и введении внешнего управления. Судебная инстанция рассматривает направленное ходатайство и принимает решение о назначении внешнего управляющего. Ему передаётся полное управление застройщиком. Основной целью этой стадии является завершение строительства объекта.

В рамках процедуры банкротства застройщика между кредиторами и должником может быть заключено мировое соглашение. В этом случае дело о банкротстве закрывается.

Права участников строительства

Участники строительства имеют следующие права:

• Вправе направлять заявление в суд о переводе дела по месту их жительства.
• Распоряжаться судьбой объекта строительства.
• Принимать решение об отказе от исполнения договора.
• Заявлять требования о признании права собственности.

Применение мер обеспечительного характера

В рамках рассмотрения дела о признании организации финансово несостоятельной судом могут применяться меры обеспечительного характера. Они вводятся в случае наличия заявления на их применение от лиц, участвующих в банкротстве. В качестве таковых применяются меры, установленные действующим законодательством. К ним относятся:

• Запрет, действующий в отношении арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка.
• Запрет на подписание договора аренды земельного участка с новым застройщиком.
• Иные запреты по распоряжению земельным участком.

Важно: такие ограничения могут устанавливаться только в отношении земельного участка, на котором находится объект строительства или его строительство уже начато.

Какие требования может предъявить участник строительства?

В рамках процедуры банкротства участники могут заявить одно из следующих требований:

1. О передаче объекта строительства.
2. О возврате денежных средств. Например, если дольщик желает возместить причинённый ущерб.

Участники строительства могут заявить и иные требования. Но для этого придётся обратиться с иском в суд. В качестве примера можно привести ситуацию, когда застройщик не оформил право собственности на объект. В данном случае, участник может заявить требование о признании права собственности. 

В какой очерёдности удовлетворяются требования кредиторов?

При банкротстве застройщика установлен следующий порядок удовлетворения требований.

Первоначально погашаются текущие платежи. Они не входят в реестр требований. К ним относятся: оплата услуг конкурсного управляющего, судебные издержки, оплата услуг лиц, привлекаемых для участия в процедуре.

Далее порядок удовлетворения требований строится следующим образом:

1. Выплачиваются компенсации гражданам, которым был причинён вред здоровью.
2. Производятся расчёты с сотрудниками строительной организации.
3. Удовлетворяются требования дольщиков,  а также производятся выплаты по требованиям фонда защиты дольщиков. Выплачиваются неустойки, штрафы и компенсации морального вреда.

Какими способами удовлетворяются требования дольщиков?

Удовлетворение требований участников строительства зависит от конкретной ситуации.

Так, если дольщик заявляет свои права на объект недвижимости, то он не подлежит включению в конкурсную массу и не может быть подвергнут реализации  на торгах.

В том случае, когда объект уже построен, требования удовлетворяются путём признания права собственности на него.

Если же строительство не завершено, то в такой ситуации будет решаться вопрос о его финансировании, которое может производиться за счёт:

• Другого застройщика, который берёт на себя обязательства банкрота.
• ЖСК, созданного дольщиками.
• Фонда субъекта РФ.

Важно: если участник строительства не желает ждать окончания сдачи объекта, он вправе потребовать возврата денежных средств. Денежные средства будут возвращены из банка.

Банкротство застройщика — крайне сложная проблема, с которой могут столкнуться дольщики. Она требует принятия кардинальных мер.

Если в отношении застройщика введена или может быть введена одна из процедур банкротства, для участника строительства самое важное выбрать правильный вариант поведения. Для этого потребуется обратиться за юридической помощью. Только специалист может знать постоянно меняющуюся судебную практику.

Банкротство застройщика  может привести к потере жилья и денежных средств для дольщиков. В такой ситуации важно знать свои права и предпринять необходимые шаги для защиты своих интересов.

В первую очередь необходимо обратиться к юристу, который специализируется на банкротстве. Он поможет вам разобраться в ситуации и подскажет, как лучше действовать.

Существует несколько вариантов развития событий при банкротстве застройщика:

В последнее время все больше внимания уделяется развитию механизмов защиты прав дольщиков. Принимаются законы, которые направлены на повышение ответственности застройщиков и предотвращение банкротств.

Однако, несмотря на принимаемые меры, проблема банкротства застройщиков всё ещё остается актуальной. Поэтому участникам строительства необходимо быть внимательными при выборе застройщика и внимательно изучать заключаемый договор.